THE 採取行動制定經濟適用房價格指數——根據住房和地方政府部的建議( KPKT)，以指導開發商、潛在買家和地方當局確定當地經濟適用房的適當價格——為目前廣泛使用的基於國家和州的住房負擔能力措施提供了一種替代方案。 這是因為，由於房地產市場的動態和分段性質，以及一個位置的空間和社會經濟特徵，不同的測量尺度(國家、州、地區、城市或社區)可能會產生不同的一組家庭的住房負擔能力。 如圖所示，住房負擔能力(以中值倍數計算)趨於從國家級到地區級增加。

事實上，在一個地區設置住房負擔能力閾值的意圖為確保在住房可及性和可負擔性方面不存在地域錯配，已在國家住房政策 (DRN) (2018-2025)，根據政策戰略 2.2：制定地方性住房負擔能力措施，以加強州和地方當局的監測和評估框架。 如果要根據該特定地區的家庭收入中位數合理確定一個地區的經濟適用房價格，則需要製定本地化和更準確的住房負擔能力衡量標準。 它不僅可以完善住房供應系統，還有助於緩解長期以來被稱為“懸垂的罪魁禍首”的產品、位置和價格的不匹配。

話雖如此，僅以家庭收入中位數來衡量經濟適用房的價格是不現實的，而不考慮這些房屋是否有可能建造得足夠便宜以使其一開始就可以負擔得起。 由於土地成本上升和建築材料價格飆升，新房建設通常更昂貴，因此，對於特定地區的某些收入群體而言，由此產生的房價可能變得過於昂貴。 因此，有效的住房負擔能力措施不僅應反映購買者支付房屋的能力或意願，還應考慮在特定地點建造房屋的不同生產成本。

最重要的是，上述住房負擔能力措施只能作為參考，以幫助政府和開發商監測當地的社會經濟特徵。 不應將其用作限制住房市場發展或控制當地房價的嘗試，如政策行動計劃 2.2.3 中提到的那樣：要求住房開發的批准要考慮到住房負擔能力標準當地； 和政策行動計劃2.2.4：將當地住房負擔能力門檻作為評估標準納入住房開發商的APDL申請中。

這是因為一旦當地住房負擔能力如果設定了門檻，被定義為低收入群體定居的地區肯定會分散任何高價值投資或實體開發的注意力，因為這些地區價值升值的可能性幾乎不存在。 更不用說高檔化的過程——由於更富有的人遷入、改善住房和吸引新企業，以前被破壞的社區變得可取，從而導致該特定社區的房地產價值增加——不可能再發生，因為潛在的開發價值

必須承認，全國各地存在低、中、高檔樓盤混雜的現象，體現了政府放寬政策的決心。 ，如果不能完全消除地區不平衡的問題。 自獨立以來，已努力通過平衡的城鎮規劃來縮小收入不平等的差距。 因此，在進行任何可能導致擴大貧富差距並最終將我們的社會推向階級歧視的嘗試之前，需要進行更深入的考慮。

從微觀經濟學的角度來看雖然設定當地的住房負擔能力門檻可以在短期內減少投機，同時確保經濟適用房保持“負擔得起”，但從長遠來看，它可能會對住房市場的需求和情緒產生深遠的影響。 例如，價格為 RM300k 及以下的入門房屋對於剛組建家庭的夫婦來說已經足夠了。 多年來，當家庭的經濟實力越來越強，再加上資產價格升值，家庭的經濟條件就可以換到居住空間更大、生活水平更高或生活質量更好的新房子。 如果房地產市場不景氣，這個升級過程肯定是不可能的。

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